Возмещение ущерба от арендаторов

Возмещение ущерба от арендаторов

Сдавать квартиру в аренду — дело прибыльное, но рискованное. Жильцы далеко не всегда бережно относятся к чужому имуществу. Залили соседей? Сломали дорогую технику? Устроили в квартире настоящий разгром? С таких арендаторов можно и нужно требовать полного возмещения всех убытков. Разберемся, как это сделать правильно и что говорит закон.

За что отвечает арендатор в съемной квартире

Закон четко определяет границы ответственности. В Гражданском кодексе есть три ключевые статьи. Статья 615 обязывает арендатора пользоваться квартирой строго по назначению и согласно договору аренды. Нельзя превращать жилье в мастерскую или склад — за это придется платить.

Еще важнее статья 616. Она говорит: квартиру нужно содержать в порядке, делать мелкий ремонт своими силами, платить за коммунальные услуги. А статья 622 требует вернуть помещение в том же состоянии, что и получил. Естественный износ не считается — обои могут чуть выцвести, паркет немного потускнеть. Но если арендатор прожег ковер сигаретой или разбил плитку — это уже его проблемы.

Простыми словами: разбил, сломал, испортил — плати. И не важно, сам виноват или твои гости. Собственник вправе требовать компенсацию за любой ущерб имуществу, который превышает обычное старение вещей.

Ответственность арендатора по договору

Здесь действуют два вида ответственности. Первый — когда арендатор нарушает условия договора. Умные арендодатели заранее прописывают в договоре размеры штрафов, залоговые суммы, порядок осмотров. Если арендатор согласился на такие условия, отвертеться будет сложно.

Второй вид — когда жилец грубо нарушил условия договора и причинил серьезный вред. Тут уже работает статья 1064 ГК РФ о возмещении вреда. Принцип простой: сломал — плати полную стоимость восстановления.

За что конкретно можно требовать деньги? Во-первых, за реальный ущерб — стоимость ремонта или замены испорченных вещей. Во-вторых, за упущенную выгоду. Например, из-за потопа квартира месяц простояла без жильцов, значит, арендодатель недополучил арендную плату. В-третьих, неустойки и штрафы по договору, если они там есть.

Главное правило статей 15 и 393 ГК РФ — ущерб должен быть доказан. Нельзя просто сказать «мне кажется, ремонт обойдется в 200 тысяч». Нужна смета, экспертиза, документы. Но суд не требует математической точности — достаточно разумного обоснования сумм.

Особенности взыскания убытков с арендатора по договору

Чтобы получить деньги с арендатора, недостаточно просто подать в суд. Нужно собрать доказательства по трем пунктам. Первое — факт повреждения. Второе — что виноват именно арендатор, а не соседи, коммунальщики или стихия. Третье — точная сумма убытков.

Самая частая ошибка арендодателей — не отличают порчу от естественного старения.

Еще один важный момент касается найма жилья. По главе 35 ГК РФ наниматель отвечает не только за себя, но и за всех, кто с ним живет. Соседей затопили из-за его ребенка? Гости разбили окно? Все равно платит наниматель.

Перед судом почти всегда стоит написать претензию. Мало кто хочет связываться с судебной волокитой, многие соглашаются заплатить по-хорошему. Плюс это покажет суду, что вы пытались решить вопрос мирно.

Как арендодатель должен определить причиненный ущерб

Тут без эксперта точно не обойтись. Статья 393 ГК РФ требует «разумной достоверности» при определении размера ущерба имуществу. На обывательском языке это означает: нужны документы, цифры, расчеты. Просто сказать «думаю, будет стоить тысяч сто» — недостаточно.

Хороший оценщик сделает два важных дела. Первое — определит, что именно испорчено и можно ли это восстановить. Второе — посчитает точную стоимость ремонта или замены с учетом актуальных цен.

В заключении эксперта обязательно должны быть такие разделы:

• точный адрес и описание поврежденного имущества
• детальный перечень всех дефектов с качественными фотографиями
• способ расчета стоимости со ссылками на прайс-листы и нормативы
• выводы о том, могли ли повреждения возникнуть по вине арендатора

Эксперт должен работать официально — иметь допуск саморегулируемой организации, ставить подпись на отчете, использовать признанные методики оценки. Суды очень внимательно проверяют квалификацию специалистов.

И еще важная деталь — время работает против вас. Чем дольше тянете с экспертизой, тем сложнее доказать первоначальную картину ущерба. Пятна могут расползтись, трещины увеличиться, да и просто кто-то может убраться. Поэтому оценщика лучше вызывать сразу после обнаружения проблем.

Что делать, если в квартире произошел потоп или пожар

Потопы и пожары — это отдельная история. Здесь ущерба обычно на десятки, а то и сотни тысяч рублей. Страдает не только отделка и мебель, но и соседи. Тогда арендатору придется компенсировать и их убытки.

Первое, что нужно делать, обеспечить безопасность. Отключайте электричество и газ, вызывайте МЧС при пожаре или аварийную службу при потопе. Их протоколы и справки станут важными доказательствами в суде.

Арендатора нужно сразу уведомить о происшествии и потребовать явиться на осмотр. Если есть подозрения в умысле или грубой неосторожности, стоит привлечь полицию.

Для таких сложных случаев нужны специальные экспертизы. При пожаре — пожарно-техническая, чтобы установить причину возгорания. При потопе — сантехническая или инженерная, чтобы понять, что именно сломалось и почему. Плюс обычная оценка ущерба для подсчета стоимости восстановления.

Если у арендатора есть страховка ответственности, это не снимает с него обязанности возместить весь ущерба. Страховка покрывает только определенную сумму, а остальное все равно платит виновник.

Такие дела требуют участия разных специалистов, и наша компания может обеспечить весь комплекс экспертиз для любого региона России.

Что делать, если по вине арендатора пострадали соседи

Хуже всего, когда по вине арендатора страдают соседи. Затопил квартиру снизу? Дым от пожара испортил ремонт рядом? Готовьтесь к серьезным тратам. По статье 1064 ГК РФ пострадавшие могут требовать компенсацию как с самого арендатора, так и с собственника квартиры.

Если иск подают к вам как к собственнику, не паникуйте. У вас есть право регресса — можете потребовать с арендатора все потраченные на соседей деньги. Ведь квартиру портил он, а не вы.

Алгоритм действий тут особый. Нужно сразу наладить контакт с пострадавшими соседями, согласовать общую позицию по оценке ущерба. Лучше, чтобы экспертизы проводились одновременно и по единой методике — так будет меньше противоречий.

Фиксируйте связь между действиями арендатора и вредом соседям через протоколы служб, заключения экспертов, показания свидетелей. Чем больше доказательств причинности, тем лучше.

Оцените общий размер претензий — и ваших, и соседских. Составьте единую смету восстановительных работ, определите, кто и сколько должен получить. После этого выставляйте арендатору общий счет.

В таких делах особенно важна координация с управляющими компаниями, ТСЖ, а иногда и с правоохранительными органами. Чем больше официальных документов, тем сложнее арендатору уклониться от ответственности.

Обращайтесь к профессионалам

RexGroup решает все проблемы с недобросовестными арендаторами быстро и профессионально. Мы работаем по всей России и гарантируем результат на каждом этапе взыскания ущерба.

Что получает клиент? Выезд эксперта в любой день недели для фиксации повреждений. Подробный отчет с профессиональными фотографиями и точными расчетами. Готовые юридические документы — претензии, иски, ходатайства. Сопровождение в суде и помощь в исполнительном производстве до получения последней копейки.

Не тратьте нервы и время на разбирательства с проблемными жильцами. Доверьте это профессионалам RexGroup, и получите свои деньги в полном объеме!